公摊面积逗你玩

我直到今天都不能理解，为什么“公摊面积”这个玩意儿还继续存在着。

1、

之前看到一个问题：为什么这么多年其他东西都涨价了，就是可乐和方便面没有涨价？

看过这两张图，我们就知道，涨价不一定是以“价格上涨”的方式。通货膨胀的本质是：你同样花1元钱，所能买到的东西减少了。

20年前，你花30万元，就能买到一栋房子；20年后，同样一栋房子，搭建的砖头已经风吹雨淋20年了，你花300万元才能将其拿下。

然而即使这样，别人问你多少平？你说44平，其实实际居住面积才36平不到一点。

这消失的8平，随随便便就让你的一年辛苦白干，1年时间，对于人的一生来讲，似乎太珍贵了吧。

窦文涛说，现在的年轻人老是喜欢把一个具体的问题标签化，然后对上三观来瞎思考；可是在房子消耗人生这件事情上，实在是我们干的太出色了。公摊面积是哲学问题吗？它不就是某些利益者的暗箱吗？用一小部分人的利益，来圈住十几亿人的“奉献”，是在逗你玩吗？

2、

还是有人在考虑合理性的。去年人民日报就带头质疑，但热点一瞬而过，直到最近再次被唤醒。

2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。而其中2.4.6条指出：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

先看下一直依赖的购房公式：购房建筑面积=套内面积+公摊面积。

房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。而公摊面积主要包括两部分：

也就是说，购房人所支付的总价中，有一部分是买了公摊面积。而公摊面积又不是一个恒定的值，这就给开发商一定的空间去操作。

比如：买A小区和B小区两个开发商的100平米房子，前者得房率90%，单价25000元，后者得房率70%，单价20000元，究竟哪个划算？A，250万总价，90平米使用；B，200万总价，70平米使用，实际上A的单价2.77万；B的单价2.85万。

在这房地产高速发展的十几年，我们就一直生活在这样的价格幻觉里面。

直到今天，关于“公摊面积”都无法律和行政法规加以约束，现行国家标准中甚至还没有“公摊建筑面积”和“公摊系数”这两个术语。由于没有统一的标准规范，在实际情况中，公摊面积有多大仍然是开发商测量的，这样就会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同、开发商调节公摊面积等问题。而消费者个人根本没有能力对一幢楼、一个小区进行测量，公摊面积往往就成了“一口价”，开发商说多少就是多少。

之前写《上海房价的内心独白》的时候还有各大城市的房价收入比，现在看来真实的房价还需要再进行折算，那妥妥的往50年走了。

其实类似的新闻一直有报道，但都没引起重视。

比如在2012年，安徽一对夫妇购买了一套建筑面积为71.71平方米的两居室，交房时发现，实际套内面积只有44平方米左右，公摊系数达到38.7%。

而2010年在山东高密，购房者发现，看房时宽敞精致的小二居到收房时变成狭窄简陋的一居室，房里只能放下一张床，公摊高达52.35%，被戏称为“史上最牛”的公摊面积…

也曾经上过央视。

消费者，真是一群奇怪的生物，他可能舍不得吃20元的套餐而只吃一碗面，可能为了省钱情愿不打的坐人挤人的地铁，但是在买房的时候，竟然不会多想一想：这合理吗？

因为心里马上就会有个声音说，不合理又怎么样？

3、

当然，现在这份广为流传的新闻已经被分析过与房产交易的关系很低了，短期内既不会影响房地产市场的供需与价格，也不会影响购房者的实际成本。

会影响商品房面积计算的，是住建部的另一份文件：《商品房销售管理办法》，在这份文件中明确指出，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

所以，目前来讲，这个让人关心的规定只是针对开发商的，并不会有利于最终购房者。

我们再换一个角度，如果说即使现在就开始执行全球统一的按“套内使用面积”来计价，会发生什么呢？有的媒体就分析了：

羊毛出在羊身上去，房价会上涨，这样看似合理，但统计部门的脸上可能挂不住了，等于是莫名其妙房价一下子又上了10-30%不等，而且还需要测算成本来看每套房子的真实套内面积，似乎不可行。

每一次要做出“拨乱反正”的正确改革时，总会有一拨人站在人群中喊“不要，这样我们不划算”，继而有很多人也就跟着信了，历史总是一再重演。

开发商肯定不会轻易屈服，拐着弯一定要给自己站台。毕竟那可是真金白银啊！

放眼全世界，欧美都是按“套内使用面积”或者“套内面积”来计算房价。只有中国内地和中国香港地区使用公摊面积计算房屋面积，而香港在2013年就结束了房屋销售的“建筑面积”时代，现在只有内地沿用公摊面积。

最早香港发明了这个说法，也是因为房地产商“在商言商”。

慢慢的，香港人发现了其中的问题：

一些发展商为求增大销售面积、获得更大的销售利益，将物业的总面积越加越大，最后出现了越来越多的“发水楼” （发水原来的意思是买两斤鱿鱼，一斤都是水）。

后来李嘉诚开发的房子，竟然窗台比卧室面积还大。

那香港是怎么转型成功的？

特区政府就新型计价方式征求公众意见。2011年11月底,特区政府邀请民众为条例草案提意见。条例草案明确规定改用“实用面积”作为新房销售的唯一计价方式,正式将“实用面积”表述纳入法规。

合理设置过渡期。为确保平稳接轨,特区政府设定条例正式生效前10个月为社会过渡期,向市场传递清晰信号,帮助各方做好适应新计价方式的准备工作。

于是2013年1月1日起,香港实行住宅物业销售新规,要求二手房销售先行提供“实用面积”(相当于内地“套内面积”)。当年4月29日,《一手住宅物业销售条例》正式推出,新规扩展至新房。香港房地产销售由此彻底告别“公用地方”(相当于内地“公摊面积”)时代。

所以，我们也是可以取消公摊面积的。

4、

借由公摊面积这件事，我们知道除了房价之外，还有很多细节点是需要重新审视的，如开头所提，房价如果维持，但质量降低了，这可是更要紧的事情。

然而2018年，关于建筑质量的疑问，我们一直没有停过。

太老的房子，边际折旧成本越来越大，出手的概率越来越低，银行贷款也越来越难贷；

太新的房子，质量又着实未知，公摊面积，只是其中一个被提起的骗局而已。

最后，只希望乌龙也好，有意也罢，能真正触动有关部门真正来讨论取缔关于“公摊面积”这个损害消费者利益的东西。

要我花更多的钱，浪费我一年甚至几年时间，只为了别人口袋，我肯定不愿意！

并且希望有更多的第三方的检测机构来给每个新小区打质量分。