逃避还是拥抱泡沫？

1、

最近在知乎上关注了一个问题：市中心老房子老小区最后的结局会是什么？

其中有一个回答说到：

老房子的价值=土地的价值

新房子的价值=土地的价值+房子的价值

也就是说，老房子的建筑本身是一个问题。

任大炮去年曾经在一次“日常代表”讲话中说：我们国内的建筑寿命只有30年。美国平均是74年，英国是132年。（他本意是想给空置率开脱，就是虽然被群众发现现在房子总量是多出来了，但这些房子过了30年就不能用了，所以还是缺，而且是无底洞的缺。）

思路是有些特别，但30年的问题，背后如此巨大的浪费，到底怎么回事？

我国《民用建筑设计通则》(JGJ37-1987)规定，重要建筑和高层建筑主体结构确定的耐久年限为100年，一般性建筑为50-100年。国家颁布的《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068-2001)也规定，纪念性建筑和特别重要的建筑结构设计使用年限为50年。但实际上，我国城市建筑寿命低于50年的情况相当普遍。

再从土地的价值来看。所有人都非常明确一点，价值来源于——位置。而所谓的位置，就是市中心。

但当这两年，上海一直在提倡城市副中心并加紧建设配套的时候，我们也有了一个疑问：

会不会有一天，那个老的市中心迁移了。

或者是因为资源配置跟不上，或者是因为建筑性价比太低。而且交通越来越方便，而工作也不再集中于某些地方。

而非一线城市，产生这种新城开发，老城改造，然后新城配套更好的普遍情况。

这就是长远和短期的巨大不同。

顺便插一下关于70年产权的故事。

其实一开始，我们是想把它定为50年，因为制定政策没有任何借鉴，大家摸着石头过河。然后一看，当时的香港归英国管辖，名义上还是英国租用了中国的领土。租期为99年，香港政府于是批地的期限从50-99年不等。

然后当时人的工作年限和寿命也比较短一点，50年基本也够用了，但最后一位领导排版说再长一点吧，就定为了70年。

一直到现在。

而所谓的产权，很多人一知半解。其实我们购买的商品房，所在土地所有权是属于国家的。购买者只获得了有限期限的土地使用权——租了国家的地而已，真正永久拥有的就是房屋所有权。

所以，从这个层面上考量，房屋所有权=房屋的建筑寿命。所以回过来，房子的寿命如果像任大炮说的那样，只有30年，那这个事是不是就有点扯了。

另外，这70年，并不是从我们购房开始计算，而是从开发商获得开发资格开始，它如果盖了7年然后再卖，那么买房者就是获得了一个70-7=63年的土地使用权。

所以很多开发商捂盘，一方面拿自己的融资成本扛，一方面也损耗了最终的土地使用年限。

70年到期了之后怎么办，可以办理延期续租土地手续，但国家也有权利可以收回。

理一理：

房子所有权=房子寿命，当建筑质量0，那这个所有权就没有意义了（当然现在很多上海老房子纯靠教育、学区房撑着，疑问是学区房可以撑多少年？）；土地使用权，差不多就是租的意思，对于二手房来说，肯定没有70年，老一点的基本上也就剩下个20-30年；土地所有权，和我们没有关系。

透支6个口袋，预支几十年的辛苦工资和时间，所支付的房费，透过现象看本质，无非就是买了一个稳定居住的租赁房而已。

2、

上海3月份二手房成交2.6万套，有一批媒体开始造势：楼市回暖了。

至少，我监测各小区房价（对比3/28和3/1的平均价格）并没有说明价格在上涨，所以回暖，只是成交量起来了而已。

而成交量的提升，一部分因为“以价换量”的房东增多，另外一部分是因为挂牌的综合体量也上升了。

2019年，一定会是头部寡头（持有房产数量多的人）快速处理手上多余房产的一年，当然，他们处理的越多，也会侧面保护房产价格不会出现系统性的集中下跌，这就是我之前一直说的阴跌原因。

周末在上海的马路上溜达，被房产中介拦下了好几回，我看了下他们递给我的单子，主打广告语就是“低于均价、房东急抛”。

2018年我国国民储蓄率为44.91%，与2008年的历史高点（51.84%）相比，连续第十年下滑。

IMF预测，2023年中国国民储蓄率将降至41.61%，较历史峰值下滑10个百分点（参见下图）。

储蓄率降低的同时，个人债务率在攀升。

央行统计的数据显示，2018年末，银行信用卡待偿余额为6.85万亿元，同比增长23.2%，而2008年末仅为1582亿元，十年内增长了42.3倍。

负债伴随着泡沫资产的扩张，但当潮水退去时，资产会贬值，债务，你一分钱都别想少还。

这还是信用卡，不包含花呗、白条等。

列出这两个数据，是想表明，从中长期来看，暂时找不到支撑房价继续上涨的点——购买力。

即使很多人依然愿意去拥抱泡沫，但实力它现在也不允许啊。

然后就是昨天新闻里说的：

常住人口100-300万的II型大城市要全面取消落户限制；

常住人口300-500万的I型大城市要全面放开放宽落户条件。

三四线城市的圈人进程进一步加快。

也可以看作为了保住房价（是保住，千万别想成要涨！）

“一些三四线楼市前几年由于棚改带来旺盛续期，摊子铺的很大，今年棚改货币化减速之后，购买力出现下滑。此外，今年春节返乡置业需求出现明显减量。预计三四线城市库存将会持续增长，去化压力逐步增大。”某上市公司CEO对媒体说。

确实，2019年起，各地棚改的节奏大幅减缓，受监管层的要求。初步统计是下滑了25%。如果再注意下国开行（棚改发钱的人）现在也是杀鸡儆猴。不过收缩棚改审批的事情是早在去年6月份就定下来的，也就是如果信息对称，三四线城市应该从去年下半年开始就会显现去库存颓势。

3、

我昨天去苏南转了圈，主要还是和一些老朋友聊聊苏南的实体经济（制造业小工厂），他们说目前也没有太大的下滑迹象，每年这个时候应该已经接满了未来12个月的订单，今年缩短到了7个月，说明还是有一些影响。

朋友也有一个新的互联网项目要起步，虽然衣食住行已经被做烂了，但一顿茶我们又找到了第五个名副其实的刚需（且未被互联网化），未来有机会专门写。

也找金融圈的朋友了解了下地方债务情况，太敏感算了。

最近关于通胀的苗头慢慢出来了。报道的媒体也越来越多，主要是想给资产价格煽风点火。

但由于通胀，选择去拥抱泡沫，我觉得不算是一个最佳的方式，有点抱着一起死的无畏感。

除非，潮水还真的就摆脱引力了。